Dalla cedolare vantaggi solo per i proprietari

Con il voto di fiducia della Camera dei deputati del 2 marzo scorso, il decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale ha concluso il suo cammino parlamentare. È stato un percorso travagliato dalla mancata pronuncia della commissione bicamerale sul federalismo e dell’originaria impostazione è stato conservato ben poco nel testo finale, che nel tempo ha avuto diverse versioni. (1) Anche quella che era una delle novità con maggior presa mediatica, l'introduzione della cedolare secca per la tassazione degli affitti, ha subito una evoluzione, ma gli originari difetti (si veda i precedenti articoli "L'affitto langue anche con la cedolare secca", "Cedolare con molti difetti") sono stati aggravati dal venire meno della prospettiva di diventare un tributo proprio dei comuni.

UN ROVESCIAMENTO DI PROSPETTIVA

La prima versione del decreto legislativo prevedeva la devoluzione ai comuni del gettito della cedolare secca, con la previsione di attribuire allo Stato una compartecipazione sul gettito di questo come di altri tributi, relativi agli immobili, che dovrebbero fornire le risorse finanziarie al federalismo municipale. In prospettiva, la cedolare sarebbe dovuta (o almeno potuta) diventare un tributo proprio dei comuni.
Nella versione ora approvata, ai comuni viene devoluta una quota della cedolare secca pari al 21,7 per cento del gettito totale per il 2011 e al 21,6 per cento a partire dal 2012, a compensazione della riduzione di trasferimenti erariali di pari importo.
Ma se non è destinata a diventare un perno dell’autonomia finanziaria dei comuni, è legittimo chiedersi perché introdurre la cedolare secca.

IL DOPPIO REGIME DEI CANONI PRE-CEDOLARE

Uno dei maggiori difetti della originaria proposta della cedolare secca ad aliquota unica, applicata all'intero ammontare dei ricavi da canoni, consisteva nella constatazione che decretava la sostanziale fine del doppio regime per la tassazione Irpef dei canoni, introdotto dalla legge 431/1998, e che prevede l'applicazione dell'imposta sull'85 per cento dei canoni liberi e del 59,5 per cento su quelli concordati. La differenza nella percentuale di imponibile da percuotere con l'Irpef (che con le differenze di durata e di imposta di registro configura due distinti regimi contrattuali) permette di utilizzare la leva fiscale per consentire canoni più bassi di quelli di mercato a parità di redditi netti per i proprietari degli alloggi.
Nella seconda colonna della tabella 1 è riportata, per ogni scaglione di reddito, la riduzione percentuale di cui, con il regime di tassazione Irpef, può essere ridotto il canone di mercato ottenendone uno equivalente al primo, quanto a reddito al netto della tassazione. La percentuale è, ovviamente, crescente passando da uno scaglione di reddito a quello successivo. Non raggiunge mai livelli molto elevati; tuttavia, i locatori con un reddito imponibile superiore a 28mila mila euro avrebbero potuto affittare le loro abitazioni a canoni concordati di un 13-15 per cento inferiori a quelli di mercato, senza accusare alcun danno finanziario.
L'ordine di grandezza di queste percentuali costituisce anche un obiettivo riferimento nella
negoziazione, tra le associazioni dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini, per la determinazione dei canoni concordati.

UNA SPINTA ALL’AUMENTO DEI CANONI CONCORDATI

La cedolare secca ad aliquota unica, nella versione del decreto legislativo sottoposta al parere della commissione bicamerale, tassando in ogni caso l'intero importo dei canoni, decretava la fine di fatto del regime contrattuale del canone concordato. Il decreto legislativo approvato tassa con un'aliquota del 21 per cento il canone libero e con una del 19 per cento quello concordato, entrambi per l'intero importo percepito. Ma le condizioni previste non sono sufficienti per far sopravvivere il regime dei canoni concordati. La tabella 1  riporta la percentuale di cui un canone concordato può essere inferiore rispetto a uno di mercato per permettere al locatore di ottenere lo stesso reddito netto: non raggiunge il 2,5 per cento (naturalmente uguale per tutti gli scaglioni di reddito).
Con una percentuale di riduzione di quest'ordine di grandezza, è probabile che si determini un innalzamento del livello dei canoni concordati, che verrebbero portati molto a ridosso di quello dei canoni di mercato. Il potenziale effetto inflazionistico sui canoni concordati del nuovo regime di cedolare secca è sintetizzato nella tabella 2, nella quale sono riportati i valori dei canoni concordati equivalenti di un canone annuo di mercato di 10mila euro.
Con la tassazione Irpef, il valore del canone concordato equivalente a questo canone di mercato oscillava tra i 9.280 euro per i proprietari delle abitazioni con redditi appartenenti allo scaglione più basso, e gli 8.472 euro per i proprietari con reddito superiore a 75mila euro. Con la nuova normativa, il canone concordato equivalente diventa di 9.753 euro, per tutti gli scaglioni di reddito, con un aumento rispetto agli importi ottenuti con la tassazione Irpef oscillante tra il 5,1 e il 15,1 per cento.

PER GLI INQUILINI BENEFICI IRRISORI

L'introduzione del nuovo regime di tassazione dei canoni rende, quindi, inefficace il ricorso alla leva fiscale quale strumento di contenimento dei canoni: fa venire meno, in sintesi, un'opportunità per gli inquilini. Ad avvantaggiarsene sono unicamente i proprietari delle abitazioni. Soprattutto quelli che affittavano a canone di libero mercato e collocati negli scaglioni di reddito più elevati, come si può osservare dalla tabella 3 che riporta la riduzione percentuale di tassazione effettiva che accompagna l’introduzione della cedolare secca. Un locatore con un reddito superiore a 75mila euro vede abbassarsi l’incidenza dell’imposta di quasi 17 punti percentuali; uno collocato nello scaglione di reddito immediatamente sottostante di quasi 15. Su un canone annuo di 10mila euro il risparmio è rispettivamente di 1.655 e 1.485 euro.
A fronte di questi benefici, ai proprietari è richiesto il sacrificio di rinunciare ad aggiornare i canoni nel periodo di applicazione della cedolare secca. Il mancato adeguamento annuale all'inflazione e quello periodico, in occasione del rinnovo del contratto, costituisce il vantaggio per l'inquilino, la cui entità non è facilmente quantificabile a priori.
Il risparmio dovuto alla non applicazione degli incrementi Istat è molto contenuto in periodo di bassa dinamica dei prezzi. Negli ultimi quattro anni (2007-2010) l'incremento cumulato dell'indice dei prezzi al consumo è stato del 7,4 per cento. Se fosse già stata operante la cedolare secca, applicando (al 100 per cento, ma in genere vengono considerati al 75 per cento) gli incrementi annui dell'indice dei prezzi al consumo a un canone iniziale di 10mila euro, l'inquilino avrebbe risparmiato 760 euro in quattro anni.
Quanto alla invarianza dei canoni in occasione dei rinnovi dei contratti, si può ritenere che le decisioni dei proprietari sul regime fiscale a cui assoggettare i loro ricavi da canoni dipenderanno dalle condizioni di domanda e offerta del momento. Se la pressione della domanda è forte, è ipotizzabile che al proprietario non convenga rinnovare il contratto con il vecchio inquilino, ma disdirlo, liberare l’appartamento, tenerlo vuoto per qualche mese e stipulare un nuovo contratto con un nuovo inquilino e un nuovo canone. Non ci sarebbe troppo da meravigliarsi se diventasse di una certa frequenza il ricorso a questo sotterfugio, con le evidenti conseguenze negative per gli inquilini.

Tabella 1. Percentuale in cui può essere ridotto il canone di mercato ottenendo un canone concordato equivalente a parità di reddito al netto della tassazione per scaglioni di reddito e regimi di tassazione

Tabella 2. Canone concordato equivalente di un canone di mercato di 10.000 euro per scaglioni di reddito e regimi di tassazione

Tabella 3. Percentuale effettiva di tassazione Irpef(*) e percentuali di riduzione a seguito dell’introduzione della cedolare secca per scaglioni di reddito e tipo di canone

(*) la percentuale effettiva di tassazione Irpef è ottenuta dalla somma del prodotto dell'aliquota marginale di ogni scaglione di reddito per la quota del ricavo da canone sottoposta ad imposta in ognuna delle due tipologie di canone e della quota dell'imposta di registro a carico del proprietario.

(1) Un confronto, articolo per articolo, tra il primo testo e quello finale del decreto legislativo è stato condotto dall'ufficio studi del Senato nel Dossier n. 275 del febbraio 2011, reperibile all'indirizzo: http://www.senato.it/documenti/repository/dossier/studi/2011/Dossier_275.pdf

http://www.lavoce.info 11.03.2011